O que é a nova lei do distrato?
A nova lei do distrato (Lei nº 13.786/18) foi um dos últimos atos legislativos do ex-presidente Michel Temer e foi sancionada no final de 2018 após três anos de debate no Congresso. Uma das principais mudanças da nova lei foi na questão do distrato, que é quando uma pessoa desiste da compra de um imóvel. Antes da nova lei, um comprador que optasse por cancelar o negócio poderia obter de volta da construtora até 90% do valor pago.
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Esse instituto virou um problema importante para as incorporadoras nos idos de 2015, quando a crise econômica impactou o poder de compra dos brasileiros e fez com que milhões optassem por cancelar negócios fechados. Com os distratos cada vez mais frequentes e a própria crise, as incorporadoras foram duramente impactadas.
A nova lei é vista pelo setor da construção civil como uma “esperança” para voltar a fechar no azul e crescer. Para se ter ideia, em 2016, o auge da crise, 41% dos contratos fechados foram alvo de distrato, e as empresas gastaram 1,1 bilhão de reais nestas negociações. Em alguns meses, houve o fenômeno de “venda negativa”, quando o número de distratos superou o das vendas, e muitas incorporadoras viram ameaçadas as conclusões de obras.
A nova lei do distrato e os contratos imobiliários
A nova lei do distrato trouxe mudanças significativas para os contratos imobiliários que, até então, dependiam da Justiça para regulamentar alguns aspectos na relação de compra e venda de imóveis no Brasil. Abaixo, confira algumas das alterações mais importantes.
Desistência na compra
Se até a chegada da nova lei, um comprador podia receber de volta até 90% do valor pago na compra de um imóvel, esse percentual agora é de 75% de restituição ou 50% para os casos nos quais há o chamado “patrimônio de afetação”. Patrimônio de afetação quer dizer que o valor pago por um comprador será destinado à construção do empreendimento em si.
A ideia, aqui, é a de garantir que a incorporadora não perca a capacidade financeira de dar andamento à obra, protegendo a empresa de um lado e os demais compradores do outro. Há uma maneira de o comprador “escapar” dessa multa: encontrando uma outra pessoa interessada em assumir essa dívida.
Direito de arrependimento
Outra regulamentação que a nova lei do distrato trouxe foi para a questão do “direito de arrependimento”, um instituto do Direito do Consumidor que garante à pessoa que ela possa desistir de uma compra, sem ser penalizada por isso.
Com a nova legislação, o prazo passou a ser de sete dias após a assinatura do contrato. Prevê, ainda, a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive aqueles pertinentes à comissão de corretagem.
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Quadro-resumo
Uma exigência da nova lei para as incorporadoras é o fornecimento de um quadro-resumo. Nele, a empresa deve incluir todas as informações financeiras pertinentes ao contrato de compra e venda, de modo a facilitar o acesso por parte do comprador.
Preço total do imóvel, valor da corretagem, forma de pagamento, vencimento das parcelas e as consequências do distrato são alguns dos dados que não podem faltar. Se alguma dessas informações não estiverem incluídas, a incorporadora terá até 30 dias para corrigir o quadro-resumo, sob pena de justa causa para a rescisão do contrato.
Entrega fora do prazo
A nova lei do distrato também regulamentou as situações nas quais as incorporadoras atrasam a entrega do imóvel. O prazo para tanto é de 180 dias de prorrogação sem incidência de multa.
Se esse prazo for ultrapassado, o comprador poderá pedir a rescisão do contrato e terá 100% dos valores pagos restituídos, corrigidos, em até 60 dias a partir da data do distrato. Agora, na ocasião de o comprador não desejar cancelar o contrato, a incorporadora terá de pagar uma multa de 1% do valor do contrato para cada mês de atraso.
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